Wie finde ich den richtigen Verkaufspreis für meine Immobilie?
Oftmals kommen Mandanten zu mir ins Büro und fragen mich, wie sie denn feststellen könnten, was ein realistischer Kaufpreis für ihr Haus wäre? Dies ist ein Thema, über welches man ganze Bücher schreiben könnte. Letztendlich gelten auch für den Handel mit Immobilien die üblichen Marktgesetze, nämlich Angebot und Nachfrage.
Welche Angebote es gibt und wie viel die Nachfragenden bezahlen würden, wissen nur Fachleute. Als erstes empfehle ich immer, sich an mindestens drei Makler zu wenden. (Es gibt viele erfahrene Makler an der Costa del Sol). Mit den Maklern macht man dann einen Begehungstermin aus und nachdem die Makler recht genau einschätzen können, wieviel Häuser in dieser Gegend kosten, werden sie dann, nach Durchsicht der Unterlagen, mit einem von ihnen empfohlenen Kaufpreis aufwarten.
Auf den Kaufpreis sollte ein Aufschlag von 10 – 15 % zum Verhandeln gemacht werden. Insbesondere nach der letzten Krise, die an der Costa del Sol 2008 begann, hat es sich eingebürgert zu handeln. Dies gilt um so mehr für die Schnäppchenjäger in Coronazeiten. Bisher haben sich die Preise aber kaum nach unten bewegt.
Für den Verkäufer sollte immer von Interesse sein, wie viel „am Schluss“ übrig bleibt. Das heisst, wenn der Makler einen Preis genannt hat, den man nach dem Verhandeln erzielen könnte, sollten Sie als Verkäufer Ihren Anwalt aufsuchen, damit er Ihnen ausrechnet, was für Sie als Verkäufer nach Kosten und Steuern übrig bleibt. Dann sind Sie gerüstet für die ersten Verkaufsverhandlungen.
Dennoch sollten Sie wissen, dass ein guter Makler nicht sofort einen Kaufpreis nennt, sondern sich zunächst einmal in sein Büro zurückzieht und Vergleichsobjekte aufruft. Ein Makler, der Ihnen direkt vor Ort den Preis sagt, ist entweder ein ganz besonders gut informierter Makler oder jemand, den man nicht so ganz ernst nehmen kann. Es ist nämlich immer ausgesprochen schwierig, wenn ein Makler leichtfertig einen zu hohen Preis für Ihr Anwesen genannt hat. Diese Zahl bekommen Sie dann nur sehr schwer wieder aus dem Kopf. Deswegen glauben Sie eher den Maklern, die eine ordentliche Recherche durchführen und glauben Sie nicht denen, die aus dem Bauch heraus irgendeinen Preis nennen.
Ein weiterer Anhaltspunkt für eine Preisfindung ist der ursprüngliche Einkaufspreis zuzüglich der seinerzeitigen Erwerbsnebenkosten und natürlich den in der Zwischenzeit gemachten wertsteigernden Investitionen. Dies gilt nur für relativ kurze Zeiträume. Wer vor 3 Jahren gekauft hat und jetzt verkauft, wird ungefähr mit dem gleichen Preis wie dem seinerzeitigen Einkaufspreis rechnen können. Wer allerdings zur absoluten Hochzeit in den Jahren vor 2008 erworben hat, wird diese Preise auch heute nicht mehr erzielen können.
Ein weiterer Anhaltspunkt ist der sogenannte „valor fiscal“, der Steuerwert Ihrer Immobilie. Ihr Anwalt kann Ihnen diesen Steuerwert aus dem Katasterwert errechnen. Im Moment liegen diese Werte ein wenig unter den Marktpreisen. Natürlich kann der Steuerwert auch nur als Indiz und Anhaltspunkt zusätzlich hergenommen werden. In der Krise, das heisst in der Zeit ab 2008, hatten wir für einige Jahre in unzähligen Fällen das merkwürdige Ergebnis, dass der vom Finanzamt errechnete Steuerwert höher lag als der Marktpreis. Diese Schieflage ist inzwischen überwunden.
Wer zusätzlich zur Meinung der Makler noch einmal auf Nummer sicher gehen möchte, kann auch durch einen Gutachter ein umfangreiches Wertgutachten über die Immobilie anfertigen lassen. (Das kostet natürlich Geld). In diesem Gutachten kann der Gutachter auch – wenn das gewünscht wird – zusätzlich auf Überbauungen, zusätzliche Baurechte und was sonst noch von Wichtigkeit ist, eingehen. Er wird an Hand von Vergleichsobjekten ebenfalls einen Wert der Immobilie berechnen. Dann hätten Sie die Meinung der Makler, den Steuerwert Ihrer Immobilie, den Einkaufspreis seinerzeit und das Ergebnis des Gutachtens.
Aus diesen verschiedenen Mosaiksteinchen wird man einen sinnvollen Angebotspreis, den alle Makler, die Sie beauftragen, verwenden sollten, ermitteln können.
Ich empfehle, sich bei der Kaufpreisfindung im Rahmen der Realität zu bewegen. (Keiner kennt die Preise besser als die Makler). Eine Immobilie sollte sich nicht länger als ein Jahr im Angebot befinden (Ladenhütereffekt).
Gleichermaßen sollte vermieden werden, den Preis sukzessive nach unten zu bewegen. Dann warten die Käufer auf die nächste Reduzierung des Angebotspreises. Und natürlich sollten alle eingesetzten Makler immer mit dem gleichen Preis aufwarten.
Wenn Sie schon einmal darüber nachgedacht haben, Ihre Immobilie in Spanien zu übertragen, können Sie gerne den Artikel „Die neuen Schenkungssteuerregelungen“ durchlesen.
