Was ist vor dem Verkauf einer Immobilie durch den Eigentümer sinnvollerweise vorzubereiten?
Wer seine Immobilie verkaufen möchte und wer gerade dabei ist die entsprechenden Immobilienmakler hierfür auszusuchen, sollte prüfen, ob die Immobilie überhaupt verkaufsfertig ist.
Sehr oft muss ich feststellen, dass Verkäufer bereits mit einem Kaufinteressenten oder mit ausgehandeltem Kaufpreis zu mir kommen, ohne dass die juristische Dokumentation gesichtet wurde. So zerbrechen viele Verkäufe vor Unterzeichnung des privaten Kaufvertrages, obwohl eine Einigung hinsichtlich des Preises bereits vorlag. Der Käufer springt wieder ab, weil die juristisch notwendigen Vorbereitungen zu lange dauern würden. Der Makler ist sauer, der Käufer enttäuscht.
Was könnte außer Acht gelassen worden sein?
- Das Haus gehört einer Erbengemeinschaft und es sind die spanischen Formalitäten in Bezug auf die notarielle Erbschaftsannahmeerklärung und die Umschreibung im Grundbuch noch nicht erledigt worden. Bei mehreren Erben kann dies viele Monate dauern.
- Das Haus wurde um einen Anbau erweitert, ein erster Stock wurde aufgesetzt oder sonstige An- und Umbauten wurden durchgeführt. Es lagen zwar entsprechende Baugenehmigungen vor aber es wurde aus Kosten- oder anderen Gründen versäumt, die in Spanien notwendige Neubauerklärung zu beurkunden.
- Es wurde ohne Baugenehmigung angebaut oder umgebaut und eine Legalisierung (nach 6 Jahren Bestand möglich) steht noch aus.
- Das Haus hat keine Wohnbarkeitsbescheinigung (licencia de primera ocupación). Tausenden von Wohnungen und Häusern in Marbella fehlt diese primera ocupación. Um sicherzugehen, hat es sich eingebürgert, dass der Käuferanwalt vom Verkäufer, bzw. von dessen Anwalt, fordert, dass er eine Bescheinigung des zuständigen Bauamtes vorlegt, dass im Moment kein baurechtliches Verwaltungsverfahren gegen ihn anhängig ist (certificado de no infracción urbanística). Dies kann dauern.
- In vielen Fällen entsprechen die Quadratmeterangaben des Grundstücks im Grundbuch nicht denen im Kataster und das Kataster wiederum entspricht nicht den Quadratmetern in der Realität. Es muss ein Vermessungsgutachten gemacht werden.
- Wichtig ist auch festzustellen, ob der Verkäufer Resident oder Nichtresident ist. Nichtresidenten müssen 3% auf den Kaufpreis in der notariellen Urkunde, als Anzahlung auf eine eventuelle Gewinnversteuerung, leisten. Wird das versäumt, haftet die Immobilie des Käufers.
- Es muss von Käuferseite ein Energieeffizienzzertifikat vorgelegt werden.
- Alle Beteiligten brauchen die spanischen NIE-Nummern.
- Der Käufer sollte ein Bankkonto in Spanien eröffnen.
- Außerdem, sollten Sie als Verkäufer folgende Informationen bereithalten:
- Eine aktuelle Rechnung aller Versorgungsverträge (Wasser, Strom, Gas, etc.). Alarmanlage oder Hausratsversicherung sollten auch nicht vergessen werden, sowohl als auch Garten- oder Haushaltshilfe.
- Einen Zahlungsbeleg der IBI (Grundsteuer) und Müllabfuhrgebühr.
- Kontaktdaten der Administration der Eigentümergemeinschaft und den Betrag der Quoten.
Wenn all dies erledigt ist, kann die Immobilie auf den Markt gebracht werden. Zuvor sollte lediglich noch der Wert ermittelt und ein Angebotspreis festgelegt werden. (Siehe Artikel vom 05.02.2021 – Wie finde ich den richtigen Verkaufspreis für meine Immobilie?)
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