Leitfaden zum Erwerb von Immobilien an der Costa del Sol

Leitfaden zum Erwerb von Immobilien an der Costa del Sol

 

Der Erwerb einer Immobilie in Spanien folgt wesentlich anderen Regeln als zum Beispiel in Deutschland. In Deutschland ist es nicht üblich, sich beim Immobilienerwerb von einem Rechtsanwalt begleiten zu lassen. Dies liegt daran, dass die Notare den Verkauf abwickeln. Sie sind auch in hohem Masse für den Inhalt der Urkunde in ihrer juristischen Logik verantwortlich. Der spanische Notar stellt lediglich die Identität der Parteien fest und überprüft den Kaufgegenstand. Rein äußerlich lässt sich das z.B. daran erkennen, dass deutsche Notare die gesamte Urkunde verlesen, spanische Notare, zur Überraschung vieler Mandanten, nicht. Als Konsequenz dieser abweichenden Verantwortung lassen sich auch die verschieden hohen Notargebühren nennen.

 

In Deutschland geht es nach dem Wert der Immobilie und die Notargebühren fallen wesentlich höher aus als bei einem spanischen Notar.

 

Es empfiehlt sich, den Kauf von einem Anwalt begleiten zu lassen, da viele Immobilien in Spanien illegal errichtet wurden, in der Küstenlinie stehen bzw. An- und Umbauten ohne Baugenehmigung angefügt, Steuern nicht bezahlt wurden, verschiedene m2 Angaben im Grundbuch, im Kataster, sowie in der Wirklichkeit zu verzeichnen sind, wichtige Papiere fehlen, etc. etc..

Achten Sie darauf, dass der Anwalt Ihnen den Ablauf bis zur Eintragung ins Grundbuch lückenlos erklärt. Fragen Sie nach, wenn Sie etwas nicht verstanden haben – man kann sehr viel falsch machen beim Erwerb einer Immobilie in Spanien -.

 

Erkundigen Sie sich bei Ihrem Anwalt, ob er Mitglied der örtlich zuständigen spanischen Rechtsanwaltskammer ist – nur dann wird er berufshaftpflichtversichert sein – .

Soviel zur Einleitung.

 

1. Wie finde ich die richtige Immobilie? Was macht der Makler?

 

Bevor Sie zum Anwalt gehen, wird in der Regel bereits das/die richtige Haus/Wohnung gefunden sein. Der Makler ist hierbei behilflich. Er bekommt üblicherweise 5% des Kaufpreises nebst der 21% Umsatzsteuer und zwar vom Verkäufer. Wenn der Makler allerdings werblich (das heisst durch Anzeigen in verschiedenen Magazinen) einen zusätzlichen Aufwand betreibt, können auch bis zu  7% Kommission vereinbart werden. Dies ist aber inzwischen eher unüblich.

In Spanien besteht das Vertragsverhältnis zwischen Verkäufer und Makler. Demnach gibt es auch keinen Grund, dem Makler auf Käuferseite „etwas“ zu unterschreiben. Es herrscht der Brauch (gesetzlich ist dies nicht geregelt), wenn der Käufer meint das passende Haus gefunden zu haben, an den Makler ein so genanntes „señal“ zu bezahlen, um damit dem Verkäufer zu „signalisieren“ man würde grundsätzlich kaufen wollen, vorausgesetzt die spätere Prüfung durch den Anwalt fällt positiv aus. Der Makler wiederum nimmt die Immobilie dann vom Markt. Normalerweise werden 5.000,00 €  bis  6.000,00 € an den Makler bezahlt (Es handelt sich, wenn Sie so wollen, um eine Anzahlung auf den Kaufpreis, den der Makler für den Verkäufer entgegennimmt). Entweder der Verkäufer unterschreibt diesen Reservierungsvertrag ebenfalls, neben Makler und Käufer, oder der Makler legt eine Vollmacht des Verkäufers vor. Nochmal: die Zahlung auf den Reservierungsvertrag ist ein Teil des späteren Kaufpreises.

 

Schon an dieser Stelle und vor Unterzeichnung des Reservierungsvertrages empfehlen wir bereits die Hinzuziehung des Anwaltes, um etwaige Missverständnisse bei der Auslegung eines Reservierungsvertrages von vornherein auszuschliessen.

Lassen Sie sich die Zahlung bestätigen und achten Sie auf die im Reservierungsvertrag festgelegten Fristen. Wenn später der Kauf zustande kommt, wird der Betrag vom Kaufpreis

abgezogen. Kommt der Kauf aus einem nicht vom Käufer zu vertretenden Grund nicht zustande, muss der Makler bzw. Verkäufer den Betrag an Sie zurückbezahlen. Auch diese Klausel muss genau überprüft werden.

Suchen Sie also Ihren Anwalt bereits vor Unterzeichnung des Reservierungsvertrages mit dem Makler und Zahlung des „Señal“ auf.

 

2. Der Anwalt

 

Über die möglichst frühe Hinzuziehung eines Anwaltes sprachen wir bereits.

Spätestens jetzt ist der richtige Zeitpunkt gekommen, um den Anwalt zu konsultieren. Als erstes sollte er Ihnen die Gesamtbelastung, d.h. die zum Kaufpreis hinzukommenden Kaufnebenkosten, errechnen. Diese liegen bei circa 9 % bis 10 % des Kaufpreises (wenn eine Hypothek erforderlich ist, steigen die Nebenkosten entsprechend). Sie setzen sich wie folgt zusammen:

 

Aus Vereinfachungsgründen lassen wir das Haus von einem deutschen Ehepaar erwerben; es wurde ein Kaufpreis von 1 Mio. € vereinbart.

 

 

		Vor Corona in Andalusien		Seit Corona in Andalusien
Grunderwerbsteuer (*)		89.000,00 €		70.000,00 €
1% Rechtsanwalt zzgl. 21% MwSt. hierauf		12.100,00 €
Notar	ca.	1.500,00 €
Eintragung im Grundbuch	ca.	700,00 €
Gesamtkaufnebenkosten		103.300,00 €		84.300,00 €

 

Sie müssten also als Käufer einen Betrag in Höhe von 84.300,00 € € zur Verfügung stellen. (19.000 € weniger als vor Corona).

 

Ab Corona werden in Andalusien nur noch 7 % Grunderwerbsteuer bezahlt. In unserem Beispiel sind es nur noch 70.000 €, also im Vergleich zu vorher 19.000 € weniger. Das wird nicht immer so bleiben.

 

(*) Die Grunderwerbsteuer, die in Spanien je nach Bundesland (Comunidad Autónoma) unterschiedlich geregelt ist, errechnete sich bis zum Corona Jahr wie folgt:

 

a) Regelung vorher (unser Beispiel)

 

bis 400.000,00 €	8%	32.000,00 €
von 400.000,01 € bis 700.000,00 €	9%	27.000,00 €
ab 700.000,01 €	10%	30.000,00 €
Gesamt		89.000,00 €

b) Regelung heute (unser Beispiel)

 

Auf jeden Wert

7%

70.000,00 €

3. Kauf mit oder ohne Hypothek

 

Jetzt ist zu entscheiden, ob der Kaufpreis (in unserem Beispiel 1 Mio. € sowie Nebenkosten von 84.300,00 €, insgesamt 1.084.300,00 €) ohne Hypothek bezahlt werden kann, oder ob eine Hypothek für die spanische Immobilie notwendig bzw. sinnvoll ist, um den Gesamtkaufpreis zu begleichen.

 

Diese Frage ist zu stellen, bevor mit dem Verkäufer ein Zeitplan zur Abwicklung des Erwerbs festgelegt wird. In Spanien wird nämlich in der Regel mit zwei Verträgen gearbeitet. Zunächst wird ein Vorvertrag in Form eines privaten Kaufvertrages bzw. eines Optionsvertrages abgeschlossen. In diesem Vertrag steht genau das Datum vermerkt, wann nach Unterzeichnung des Vorvertrages (spätestens) der Vertrag notariell beurkundet wird.

 

An dieser Stelle wird oftmals übersehen, dass es bis zu drei Monate (oder länger) dauern kann, um in Spanien eine Antwort, geschweige denn eine Zusage für eine Hypothek zu bekommen. Deswegen empfiehlt sich bereits vor Unterzeichnung des Vorvertrages festzustellen, ob denn überhaupt eine Hypothek genehmigt würde.

Dies ist deswegen wichtig, da der Käufer bei Unterzeichnung des privaten Kaufvertrages/ Optionsvertrages 10% des Kaufpreises an den Verkäufer bezahlen muss (vor Unterzeichnung des privaten Kaufvertrages / Optionsvertrages wird in den meisten Fällen noch ein Reservierungsvertrag unterzeichnet). Ist die im Vertrag vereinbarte Frist bis zur notariellen Beurkundung dann zu kurz, weil der Käufer die Erteilung der Hypothek zu positiv gesehen hat, so kann es dazu kommen, dass zum vereinbarten Zeitpunkt nicht beurkundet werden kann und somit die 10%-ige Anzahlung (in unserem Beispiel immerhin 100.000,00 €) verloren geht (hierzu später mehr).

 

Für den Fall, dass keine Hypothek benötigt wird, ist ebenfalls eine ausreichende Frist zwischen dem Vorvertrag und der notariellen Beurkundung vorzusehen,  da der Käufer persönlich in Spanien erscheinen muss, um ein Nichtresidentenkonto zu eröffnen. Erst wenn dies gemacht wurde, kann der Kaufpreis nebst den Kaufnebenkosten auf dieses Konto überwiesen werden. Keine Bank wird ohne persönliches Erscheinen bei der Kontoeröffnung eine Überweisung von über 1 Mio. € akzeptieren. Auf Grund einer Vielzahl neuer Geldwäschegesetzte muss die Herkunft der Gelder detailliert nachgewiesen werden. Hiefür müssen die letzten Enkommenssteuererklärungen, etc. vorgelegt werden. Das kann dauern und manche Banken stellen sich besonders kompliziert an. Es passiert öfters, dass die Überweisungen zwar auf dem spanischen Konto des Käufers ankommen, dann aber von der Bank zurücküberwiesen oder blockiert werden. Bei dieser Gelegenheit ein weiterer Hinweis: Vereinbaren Sie mit der absendenden Bank in Deutschland sowie mit der Bank in Spanien vor der Überweisung genau, welche Überweisungsgebühren anfallen. Hier gibt es manchmal unliebsame Überraschungen.  Die spanischen Banken halten sich nicht immer an die europäischen Kommissionsregeln.

Lassen Sie sich auch darüber aufklären, was die Ausstellung eines bankgarantierten Schecks kostet. Damit muss der Käufer nämlich den Kaufpreis bezahlen. In letzter Zeit arbeiten wir manchmal mit Überweisungen, um die Scheckgebühren zu vermeiden.

 

Weiterhin ist zu beachten, dass die Kosten zur Eintragung einer Hypothek in Spanien wesentlich höher sind als in Deutschland, da der gesamte Hypothekenbetrag mit 1,2 % Dokumentensteuer (bis Corona 1,5 %) (AJD = actos juridicos documentados) versteuert werden muss. (Rechtslage in Andalusien).

 

Hierzu ein Beispiel: Nehmen wir an in unserem Fall wollten die Käufer eine Hypothek zur Zwischenfinanzierung in Höhe von 550.000,00 € für ca. 3 Jahre aufnehmen.

 

Dokumentensteuer 1,2% (AJD)	ca.	6.600,00 €
Notarkosten	ca.	950,00 €
Eintragung ins Grundbuch	ca.	1.000,00 €
Abwicklung der Eintragung durch die Gestoria	ca.	600,00 €
Insgesamt		9.150,00 €

 

Sie sehen also, dass die reinen Kosten zur Eintragung einer Hypothek (in unserem Beispiel 9.150,00 €), den Kaufnebenkosten in  Höhe von 84.300,00 € hinzugerechnet werden müssen, so dass sich für den Käufer in unserem Fall eine Gesamtbelastung in Höhe von 1.934.500,00 € ergibt.

 

Hinzu kommen die Forderungen der Bank. Hier ist eine Eröffnungsgebühr üblich und zwar in beträchtlicher Höhe, die jedoch verhandelbar ist.

 

Zurzeit wird die Bank den Käufern ein Jahr auf Festzinsbasis anbieten (auch das ist natürlich verhandelbar) und anschliessend einen Prozentsatz über dem variablen Euribor pro Jahr vereinbaren.

 

Achten Sie darauf, wie die sogenannten Vorfälligkeitsentschädigungsregelungen in Spanien getroffen werden. Wir wissen, dass in Deutschland recht hohe  Beträge zu bezahlen sind, wenn man die Immobilie wieder veräußert und damit die Hypothek vorzeitig zurück bezahlt. Dies ist ein Punkt, der in Spanien nicht so hart verhandelt wird und es können sehr positive Regelungen bei vorfälliger Rückzahlung vereinbart werden.

 

Ergebnis: Kalkulieren Sie für die Verhandlungen und endgültige Freigabe einer Hypothek mindestens drei Monate ein. Besprechen Sie unbedingt vor Abschluss des privaten Kaufvertrages  über Ihren Anwalt den zeitlichen Ablauf mit den Verkäufern.

 

Weitere Neuregelung bei Hypotheken

Eine weitere Erschwernis bei der Hypothekenerteilung und entsprechende Unkenntnis über diese Neuregelung kann Probleme am Tage der notariellen Beurkundung mit sich bringen. Folgendes steckt dahinter: Vermutlich aus Konsumentenschutzgründen muss der Hypothekennehmer 10 Tage vor Beurkundung bei der Bank den Darlehensvertrag unterschreiben und sich alle Konditionen genau von der Bank erklären lassen. Die Bank muss dann den Notar des Käufers darüber informieren. Der Käufer wiederrum muss einen Tag vor Beurkundung zum Notar gehen, um noch einmal zu bestätigen, dass er alles verstanden hat.

 

Sie können sich vorstellen, dass die Bank manchmal die 10 Tage Regelung vergisst bzw. es versäumt dem Notariat diesen Termin entsprechend mitzuteilen und natürlich kann es auch vorkommen, dass der Käufer vergisst, einen Tag vor Beurkundung im Notariat noch einmal gegenzuzeichnen. Dies macht einen Kauf mit Hypothek noch etwas schwieriger.

 

Ein weiterer Hinweis zur Finanzierung einer Immobilie ist die Aufnahme eines Hypothekenkredits im Heimatland. Viele meiner Mandanten machen dies, weil:

• die Hausbank Sie besser kennt als die spanischen Banken
• die Konditionen in Deutschland besser sind
• alles transparenter und schneller von statten geht und man sich auf zugesagte Termine verlassen kann.

Manche Mandanten haben die Mittel die spanische Immoblilie zunächst ohne Hypothek zu erwerben und wollen wegen der oben beschriebenen Komplikationen erst später, nach dem Erwerb, einen Hypothekenkredit in Spanien aufnehmen. Das klappt fast nie, weil die spanischen Banken wissen wollen, wofür „das Geld gebraucht“ wird.

Noch ein Wort zu den Banken. Kontoeröffnung, Überweisung und Nachweis der Herkunft der Mittel (Geldwäscheverordnungen) sind im Moment die grössten Verzögerungs- und Unsicherheitsfaktoren beim Erwerb einer Immobilie.

 

4. Baurechtliche Untersuchung

 

Jetzt wird der Anwalt die Immobilie als solche untersuchen. Es ist (durch einen Besuch beim Bauamt) festzustellen, ob diese Immobilie so, wie sie sich in der Realität darstellt, auch tatsächlich alle Baugenehmigungen aufweist. Sollte ein Anbau ohne Baugenehmigung getätigt worden sein, so gestaltet sich der Fall an dieser Stelle natürlich anders. Es ist eine Besprechung mit den Verkäufern zu vereinbaren, um zu sehen, ob hierdurch der Kaufpreis beeinflusst wird oder gar der Kauf dadurch unmöglich wird. In vielen Fällen kann man aber recht einfach eine Legalisierung herbeiführen.   Ferner ist zu berücksichtigen, dass bei Abweichungen zu den bestehenden baurechtlichen Vorschriften mit Nachforderungen seitens der Gemeinde für die Gewährung einer adäquaten Infrastruktur zu rechnen ist. In dieser Fallkonstellation kann das treuhänderische Einbehalten eines Teils des Kaufpreises vereinbart werden. Letzteres kommt auch dann in Frage, wenn beispielsweise ein baurechtliches Genehmigungsverfahren (eingeleitet gegen den Verkäufer) anhängig, aber zum Zeitpunkt des Verkaufs noch nicht abgeschlossen ist.  (Expediente Sancionador).

Hierzu hat sich leider in der letzten Zeit etwas eingebürgert was oftmals hinderlich ist:

Insbesondere ein unsicherer Käuferanwalt fordert des öfteren einen Nachweis , dass kein Expediente Sancionador bei der Gemeinde, das heisst beim Bauamt, geführt wird. Dies bedeutet weiter nichts, als eine Bestätigung des Bauamts, dass für diese Immobilie kein baurechtliches Ermittlungsverfahren wegen eventueller Überschreitungen anhängig ist. Im Ergebnis hindert dies die Verkäufe in der zeitlichen Abwicklung, ähnlich wie oben im Falle von Hypotheken beschrieben. Sie können sich vorstellen, dass jede Gemeinde verschieden lang für eine solche Bestätigung braucht.

Das kann ohne weiteres bis zu zwei Monaten dauern. Auf der anderen Seite kann natürlich der Käufer, wenn sein Anwalt auf diesem Negativattest besteht , nicht einschätzen wie wichtig oder unwichtig es ist und wird dem Rat des Anwalts folgen. In vielen Fällen hat das das Scheitern eines Verkaufs/Erwerbs zur Folge. Deswegen lösen wir das Problem öfters dadurch, dass ein Teil des Kaufpreises zurückgehalten wird, bis dieses Zertifikat von der Gemeinde ausgestellt wird. So wird zumindest nicht der Gesamtkauf zu Fall gebracht. Erkundigen Sie sich bei Ihrem Anwalt, wie lange bei den verschiedenen Gemeinden (Marbella/Estepona und z.B. Benahavis) die Ausstellung dieser Zertifikate dauert.   (Certificado de no infracción urbanistica.)

 

Viele Käufer wünschen die Begutachtung der Immobilie  durch einen Bausachverständigen. Das kann nur empfohlen werden! Hier geht es in erster Linie um Heizung, Klimaanlage, Elektrizität und natürlich die Struktur des Hauses. Achten Sie dringend auf Feuchtigkeitsschäden, da diese in Spanien regelmäßig auch bei Neubauten auftreten.

Wir können deutschsprachige Bausachverständige vermitteln, die eine Begehung zusammen mit den Käufern machen und danach ihren Eindruck vermitteln. Dies schützt vor unangenehmen Überraschungen. Dieser Schritt ist wichtig, da die Immobilie immer als „cuerpo cierto“, d.h. „wie gesehen“, gekauft wird.

 

Noch ein Wort zu der sogenannten „primera ocupación bzw. Wohnbarkeitsbescheinigung“ . An Hand dieses Themas kann man sehen, wie wichtig die Einschaltung eines Anwalts beim Immobilienerwerb ist. Beim Erwerb einer „gebrauchten“ Immobilie könnte man eine ganze Reihe von Risiken aufzeigen. Entscheidend dabei ist aber die Bewertung dieser Risiken. So ist es auch mit dem leidigen Thema (insbesondere in der Gemeinde Marbella) des Fehlens der sogenannten Wohnbarkeitsbescheinigung. Die Wohnbarkeitsbescheinigung, als solche, hatte ursprünglich nichts weiter als ordungs- und feuerpolizeiliche Hintergründe.   Nach Fertigstellung und Abnahme begeht ein Gemeindevertreter  die Immobilie, um in erster Linie festzustellen,  ob die hygienischen und feuerpolizeilichen Mindeststandards eingehalten worden sind. Dies ist selbstverständlich bei fast allen modernen Immobilien der Fall. In der Praxis hat sich allerdings eingebürgert, dass die Gemeinde anlässlich dieser Begehung vergleicht, ob das erstellte Bauwerk, dem was in der Baugenehmigung genehmigt wurde, entspricht. Nachdem an der gesamten Costa del Sol und insbesondere in Marbella die letzten 20 Jahre durch chaotische Bautätigkeit geprägt waren  und immer noch sind, fehlt  vielen tausenden von Immobilien diese Wohnbarkeitsbescheinigung, obwohl die Immobilien als solche ordnungs – und feuerpolizeilich einwandfrei errichtet wurden.

Ganze Urbanisationen mit hunderten von Apartements haben diese Wohnbarkeitsbescheinigungen nicht, nur weil der Promotor z. B. einen Block zu viel gebaut hat.

Leider ist es in Marbella auch status quo dieses Manko nicht zu beseitigen. Ein Käufer, der nun von seinem Anwalt hört, dass die Wohnbarkeitsbescheinigung fehlt, kann nicht einschätzen welches Risiko das in sich birgt. Natürlich kann man Eigentum erwerben und natürlich kann man das Apartment wieder veräussern. Das „Risiko“  besteht lediglich darin, dass die Banken dazu übergegangen sind, Immobilien die keine  Wohnbarkeitsbescheinigung haben, nicht gerne zu finanzieren. Das heisst, beim Wiederverkauf schrumpft der potentielle Käuferkreis und natürlich möchte heutzutage jeder turistisch vermieten. Auch hierfür braucht man diese Wohnbarkeitsbescheinigung.

 

5. Die Eigentümergemeinschaft, Grundbuch und Kataster

 

Der Anwalt nimmt jetzt auch Kontakt mit der Verwaltung der Eigentümergemeinschaft auf, um zu sehen (und dies anhand der letzten Protokolle der jährlichen Eigentümerversammlungen), ob in der Eigentümergemeinschaft irgendwelche wesentlichen Probleme bestehen, die in den Protokollen festgehalten worden sind (z. Bsp. bevorstehende, teure Infrastrukturverbesserungen oder Ähnliches mit ansschliessenden hohen Umlagen).

Weiterhin lässt der Anwalt sich von der Eigentümergemeinschaft bestätigen, dass die Zahlungen der VerKäufers auf dem Laufenden sind.Die Verwaltung der Eigentümergemeinschaften lasssen sich für dieses Zertifikat bezahlen (40-80€ auf Rechnung des Verkäufers). Die Höhe der in der Regel vierteljährlichen Eigentümerabgaben, ist für den Käufer ebenfalls von Wichtigkeit zur Berechnung seiner jährlichen Belastungen .

 

Zu diesem Zeitpunkt ist auch ein aktueller Grundbuchauszug einzuholen, um evtl. hypothekarische Belastungen oder Lasten in Form von beschränkten Dienstbarkeiten festzustellen. Die bloße Existenz einer Hypothek des Voreigentümers ist unproblematisch, da sie bei Beurkundung dann aus dem Kaufpreis abgelöst wird und der Verkäufer entsprechend weniger bekommt. Die Bank nimmt zur Löschung der Hypothek am Notartermin teil oder macht dies einige Tage später. Auch hier hat es sich eingebürgerr, dass die Bank kommt, wann sie will. Vorher wird die Immobilie nicht im Grundbuch eingetragen.

 

Von Wichtigkeit sind aber mögliche Überfahrtsrechte oder sonstige Dienstbarkeiten, die den Gebrauch beeinflussen könnten. Hierzu empfiehlt es sich für den  Anwalt zumindest einen Besuch bei den Verkäufern und der Immobilie zu machen, um sich auch einen tatsächlichen Eindruck zu verschaffen. Manchmal ist in der Realität mehr zu sehen, als auf dem Papier.

In vielen Fällen entsprechen die Eintragungen im Grundbuch nicht den Informationen im Kataster. So gibt es zum Beispiel Urbanisationen, bei welchen die Grundstücksgrössenangaben bei allen Grundstücken nicht stimmen. Auf dem Lande ist dies fast die Regel. Es muss also vom Anwalt in einem weiteren Verfahren eine Anpassung von Grundbuch und Kataster beantragt werden (die Katasterwerte dienen zur Berechnung der Steuern).

 

6. Optionsvertrag oder privater Kaufvertrag

 

Wenn alle vorgenannten Punkte für den Käufer positiv erledigt wurden und auch die Hypothek bereit gestellt ist, kann die Unterzeichnung des Vorvertrages in Form eines privaten Kauf- oder Optionsvertrages erfolgen. (Dass nun fast alle Makler zeitlich vorher noch dem sogenannten Reservierungsvertrag abschliessen wollen macht das Verfahren nicht einfacher und wir haben es dann immer mit drei Verträgen zu tun. Nochmals: Bitte beim Unterzeichnen der Reservierungsverträge aufpassen! Worin liegt der Unterschied? Abgesehen von der juristischen Konstruktion ist die Frage für den Fall wichtig, dass eine der Parteien nicht beim Notar zur Beurkundung erscheint. Normalerweise ist dies die Käuferseite,  da sie die Hypothek nicht bewilligt bekommen hat oder aus sonstigen Gründen zur Zahlung nicht in der Lage ist. Grundsätzlich wäre dann die Anzahlung verloren, es sei denn die Vertragsparteien einigen sich beispielsweise auf eine Verlängerung der Frist zur notariellen Beurkundung. Genau hier aber gibt es Unterschiede in den beiden Vertragstypen.

 

Aus Käufersicht gesehen ist ein privater Kaufvertrag günstiger als ein Optionsvertrag. Warum? Wenn bei einem privaten Kaufvertrag der Käufer am Tage der Beurkundung nicht beim Notar erscheint, muss der Verkäufer dem Käufer in einem notariellen Akt eine Nachfrist setzen, binnen der er dann noch einmal die Möglichkeit zur Beurkundung und Entrichtung des Kaufpreises hat. Das Geld (normalerweise werden 10% auf den Kaufpreis bei beiden Vertragstypen anbezahlt) ist also nicht automatisch mit Verstreichen des festgelegten Beurkundungstermins verloren. Diese Regelung im „Codigo Civil“ ist den Wenigsten bekannt (1504 CC).

Hat der Käufer allerdings einen Optionsvertrag unterschrieben, d.h. eine Option gekauft, so ist das Optionsgeld mit Verstreichen des Beurkundungstermins automatisch verloren und es bedarf keiner Nachfristsetzung.

 

Jetzt steht der Unterzeichnung des Vorvertrages nichts mehr im Wege.

 

7. Unterzeichnung des Vorvertrages (privater Kaufvertrag oder Optionsvertrag)

 

Die Unterzeichnung des Vorvertrages findet nicht notariell, sondern privat zum Beispiel im Büro eines der beiden vertretenden Anwälte statt. Für den Fall, dass ein Anwalt für Käufer oder Verkäufer unterzeichnet, ist es sinnvoll sich zumindest eine nichtnotarielle „autorización“ geben zu lassen. Hier entstehen normalerweise keine Probleme.

 

Da allerdings die Unterzeichnung des Vorvertrages mit einer Anzahlung von 10% verbunden ist, stellt sich die Frage für den Fall, dass Käufer bzw. Verkäufer nicht persönlich anwesend sind, wer auf Verkäuferseite die Anzahlung entgegennimmt. Üblicherweise zahlt der Käufer 10% des Kaufpreises in Form eine Überweisung  im Moment der Unterzeichnung des Vorvertrages.

 

Lässt der Verkäufer sich bei der Unterzeichnung des Vorvertrages von einem Dritten, zum Beispiel einem Anwalt, vertreten, so ist unbedingt darauf zu achten, dass dieser über eine notarielle Vollmacht zur Entgegegennahme des Geldes im Namen des Verkäufers verfügt und nicht nur über die oben genannte „autorización“.

 

Nachdem es ja sein kann, dass der Verkäufer die 10%ige Anzahlung für sich verbraucht und anschliessend nicht verkaufen möchte (dann müsste auf Rückzahlung geklagt werden), wird öfters vereinbart, dass dieser Betrag bis zur Unterzeichnung des notariellen Vertrages auf dem Konto des Verkäuferanwalts verbleibt. Der Verkäuferanwalt gibt dann an den Käuferanwalt eine Bestätigung, wonach er den Betrag bis zur notariellen Beurkundung treuhänderisch verwahrt. Dies ist Verhandlungssache, bürgert sich aber mehr und mehr ein.

 

8. Inhalt des Vorvertrages

 

a)

Der Inhalt dieses Vorvertrages gleicht dem später abzuschließenden notariellen Vertrag. Er enthält auch die Verpflichtung den notariellen Vertrag zu einem bestimmten Zeitpunkt, bzw. innerhalb eines vorgegebenen Zeitfensters, zu unterzeichnen.

 

Die Festschreibung eines Datums/Zeitrahmens ist wichtig für den Fall, dass eine der Parteien ihren Verpflichtungen nicht nachkommt.

 

b)

In dem Vorvertrag muss genau festgehalten werden, ob mit oder ohne Möbel gekauft wird. Sollte mit Möbeln gekauft werden, so ist es dringend erforderlich, eine genaue Aufstellung der mitverkauften Möbel bzw. eine Fotodokumentation zu erstellen und diese dem Vertrag beizufügen.

Unterschätzen Sie das Thema „Möbel“ nicht. Hierüber zerbrechen manchmal Kaufverträge! Verhängnisvoll ist zum Beispiel die Formulierung „…bis auf private Gegenstände verbleiben die Möbel im Haus und werden mitverkauft…“. Die Formulierungen müssen wesentlich genauer sein. – Es empfiehlt sich eine Fotodokumentation nebst einer Inventarliste. Auch hier kann der Makler behilflich sein. –

 

c)

Ein weiterer wichtiger Punkt im Vorvertrag ist die Verteilung der Kauf- Verkaufsnebenkosten.

 

Die Aufteilung findet gemäss ständiger Übung wie folgt statt:

Der Verkäufer bezahlt:

 

• Die „Plusvalia Municipal“-Steuer

Hierunter wird nicht die Mehrwertsteuer verstanden, sondern es handelt sich um eine gemeindliche Steuer für den Wertzuwachs, der durch die Infrastrukturmassnahmen der Gemeinde rund um Ihr Haus geschaffen wurde. Diese Steuer bemisst sich lediglich am Grund und Boden und ist abhängig davon, über welche Zeitdauer das Eigentum gehalten wurde und insofern unabhängig vom Kaufpreis. Es können recht hohe Beträge zusammenkommen.

• Den Makler (5% vom Kaufpreis nebst 21 % MwSt.)
• Seine persönliche Gewinnsteuer (nebst 3% Anzahlung auf den Kaufpreis, bei Nichtresidenten ab  01.2016 19%)
• Seinen Anwalt (1% vom Kaufpreis nebst MwSt.)

 

Der Käufer bezahlt:

 

• Grunderwerbsteuer (in Andalusien im Moment 7 %)
• Seinen Anwalt (1% vom Kaufpreis nebst 21 % MwSt.)
• Notarkosten für beide, Verkäufer und Käufer
• Eintragung im Grundbuch

 

9. Nach Unterzeichnung des Vorvertrages

 

a) Jetzt werden sich die beiden Anwälte hinsichtlich der sonstigen Ummeldungen, von der „Community“ bis hin zum Telefon, Strom und Wasser etc., zusammensetzen und die vom Verkäufer getätigten Zahlungen „pro rata temporis“ auf das Datum des Notartermins kalkulieren. Evtl. Überzahlungen bzw. Außenstände werden genau auf den Stichtag ausgeglichen.

Hier muss der Anwalt sauber arbeiten und sicherstellen, dass der Verkäufer all seinen Verpflichtungen inklusive der Grundsteuerzahlungen (IBI) nachgekommen ist und der Käufer eine lastenfreie Immobilie erwirbt.

 

b) Die spanische Steuernummer (N.I.E.-Nummer): Verkäufer als Eigentümer einer Immobilie in Spanien sollten die Steuernummer bereits haben. Sonst hätten sie die laufenden Abgaben nicht begleichen können. (Wie zum Beispiel die Grundsteuer).

 

Käufer haben aber meistens noch keine spanische Steuernummer. Diese zu erlangen ist zeitaufwendig. Entweder man beantragt diese Nummer durch Vorlage seines Reisepasses oder Personalausweises beim spanischen Konsulat in Deutschland. Dies dauert 6 bis 8 Wochen. Oder der Käufer  erscheint persönlich bei der zuständigen „comisaria“ in Spanien, um einen Antrag auf Erteilung der Steuernummer zu stellen. Dies ist allerdings mit langen Wartezeiten und weiteren Umständlichkeiten verbunden.

Um unseren Mandanten Unannehmlichkeiten bei der Beantragung der NIE Nummer zu ersparen, können wir die  Angelegenheit mit notarieller Vollmacht übernehmen. Wir machen das so, dass wir anlässlich der notariellen Beurkundung des Erwerbs der Immobilie auch diese Vollmacht beurkunden lassen und nach ca. 10 Tagen können wir dann die NIE Nummer für den Mandanten abholen. Dies ist ausreichend früh  genug, um die Steuern zu bezahlen.

 

10. Der Notartermin

 

Zum Notartermin müssen Käufer und Verkäufer persönlich erscheinen, oder sich mit spanischer notarieller Vollmacht vertreten lassen. Es wird nun der notarielle Vertrag unterzeichnet, der notwendig ist, um den Eigentümerwechsel im Grundbuch einzutragen. Eine Umschreibung des Eigentums im Grundbuch aufgrund eines privaten Kaufvertrages bzw. eines Optionsvertrages ist grundsätzlich nicht möglich.

Genaues Augenmerk muss der Käuferanwalt auf die Verteilung des Kaufpreises legen (im Beispiel  1 Mio. €).

Mit der Bank des Käufers muss genügend vorher Kontakt aufgenommen werden, da am Tage der Beurkundung sämtliche Zahlungen vorzunehmen sind und die entsprechenden Schecks ausgestellt sein müssen. Nach spanischem Recht geht das Eigentum mit notarieller Beurkundung über. (Und nicht wie in Deutschland erst mit Auflassung und Eintragung im Grundbuch)

 

Die Rechnung sieht ungefähr wie folgt aus:

 

Kaufpreis:		1.000.000,00 €
Schon bezahlt vom Käufer bei Unterzeichnung des Vorvertrages 10 %		100.000,00 €
Rest zu zahlen		900.000,00 €
3% Einbehalt (Retención) auf die Kapitalgewinnsteuer für Nichtresidenten		30.000,00 €
„Plusvalía Municipal“ (gemeindliche Wertzuwachssteuer)	ca.	3.000,00 €
Errechnete Detailbeträge, die auszugleichen sind (Telefon etc.)	ca.	300,00 €
Rechtsanwalt 1 % des Gesamtpreises zzgl. 21 % MwSt.		12.100,00 €
Maklergebühr 5% des Gesamtkaufpreises zzgl. 21 % MwSt.		60.500,00 €
Restbetrag		794.100,00 €
(vom Käufer zu bezahlen)

 

Erklärung zu den verschiedenen Positionen. Drei davon zahlt der Käuferanwalt aus dem Kaufpreis für den Verkäufer: (3% Zurückbehalt auf die Gewinnsteuer; Gemeindliche Wertzuwachssteuer; Makler)

 

a) 3% Einbehalt:

 

Es handelt sich eigentlich um eine Verpflichtung des Verkäufers, jedoch haftet der  Käufer  bei Nichtzahlung mit seiner Immobilie. Wenn der Verkäufer ein Nichtresident, d.h. kein spanischer Steuerbürger, ist. Deswegen zieht der Käuferanwalt die 3% vom Kaufpreis in der notariellen Urkunde ab und bezahlt sie binnen eines Monats für Rechnung des Verkäufers bei der Finanzkasse ein. So ist sichergestellt, dass das Käufergrundstück für den Fall, dass der Verkäufer seiner  Verpflichtung nicht nachkommt, nicht haftet. Wenn unklar ist, ob der Verkäufer Steuerresident oder nicht ist, empfiehlt es sich vom Verkäufer ein steuerliches Ansässigkeitsformular anzufordern zu lassen.

 

Die Zahlung ist dem Verkäuferanwalt durch die Einzahlungsquittung nachzuweisen. Anschließend gibt der Verkäufer die Steuererklärung ab, in welcher er die Anzahlung von 3% berücksichtigt (die 3% errechnen sich, wie gesagt,  an dem in der notariellen Urkunde eingetragenen Kaufpreis, nicht am Gewinn).

 

b) Plusvalia Municipal:

 

Auch diese Steuer ist vom Verkäufer zu tragen.

Diese Steuer kann bei der Gemeinde auf den Stichtag genau erfragt oder selbst berechnet werden. Wir haben den Betrag  im Beispielsfall geschätzt. Trotz des Wortes Plusvalia Municipal, welches oft mit Mehrwertsteuer verwechselt wird, heisst die genaue Bezeichnung dieser Steuer: Gemeindliche Wertzuwachssteuer. Die Steuer geht direkt an die Gemeinde und wird über die Laufzeit des Eigentums und nur auf den Grund- und Bodenanteil entrichtet. Sie kann überraschend teuer sein.

 

c) Makler:

 

Da der Verkäufer den Makler erst zum Zeitpunkt der notariellen Beurkundung  zu bezahlen hat, bereitet der Käufer in Abstimmung mit dem Verkäufer den Scheck für den Makler aus dem Kaufpreis vor.

 

Der Verkäufer bekommt dann nur noch einen bankbestätigten Scheck 794.100,00 €.

 

d) Energieeffizienzzertifikat:

 

Gemäss Real Decreto 235/2013 muss jeder Verkäufer ein solches Zertifikat in Form eines Gutachtens vorlegen, welches Noten von A-D vergibt. (A ist die beste Note). Das Gutachten muss ein technischer Architekt erstellen und wird schon seit dem 01.Juni 2013 verlangt. Besorgen Sie sich dieses Zertifikat so früh wie möglich. Sonst könnte Ihr Verkauf verzögert werden, oder gar im schlimmsten Fall nicht zustande kommen.   Wichtig ist, dass Sie vollständige Pläne des Hauses besitzen. Wenn nicht, so muss das Haus für das Energiegutachten neu vermessen werden. Dann kostet Alles viel mehr. Pläne sind immer wichtig für spätere Verbesserungen am Haus und eventuelle Reparaturen. Da sollte man wissen, wo die Leitungen verlaufen. Dieses Thema wird leider oft vergessen.

 

Damit ist die Angelegenheit für den Anwalt noch nicht abgeschlossen. Jetzt müssen die Kaufnebenkosten wie zum Beispiel  die Grunderwerbsteuer für den Käufer bezahlt werden. Diese Steuerzahlungen werden auf dem Deckel der notariellen Kaufurkunde von der Behörde quittiert, so dass als letzter Akt diese Urkunde zur Eintragung beim Grundbuchamt vorgelegt werden kann. Eine gute Kanzlei bietet Ihnen auch an, die anstehenden Umschreibungen in Sachen Wasser, Strom -, Telefon- und/oder Gasanbieter vorzunehmen.

 

Diese Arbeit kann sehr zeitaufwendig sein.

 

An dieser Stelle sei noch darauf hingewiesen, dass es in Spanien keine gesetzliche Gebäudebrandversicherung gibt. Oft bietet Ihnen schon Ihre Bank eine kombinierte Gebäudebrand/Hausratsversicherung an. Nehmen Sie nicht gleich das erste Angebot an. Erkundigen Sie sich und vergleichen Sie mehrere Angebote. Die Preise pro Jahr liegen so zwischen 700 € und 1.100 € für eine „normale“ Immobilie.

 

Weiterhin sollte Ihr Anwalt Sie über die Verpflichtung zur Zahlung der Nichtresidentensteuer und Steuer (Vermögenssteuer) für grosse Vermögen aufklären.

 

Wenn Sie dann im Grundbuch Eigentúmer Ihrer Immobilie geworden sind, empfiehlt es sich,

zusammen mit Ihrem Anwalt, das Thema Testament in Spanien und das Thema spanische Vollmachten zu besprechen.

 

Ich habe versucht den „Normalfall“ zu beschreiben, wobei bei meiner Darstellung die Gesetzeslage von 2023 berücksichtigt worden ist. Sie können sich vorstellen, wie man diesen Standardfall verkomplizieren kann, indem die Immobilien in Gesellschaften gehalten werden, teils mit Off- Shore- Bezug oder wenn nur ein Grundstück erworben wird, bezahlt der Käufer nicht 7 % Grunderwerbssteuer sondern 21 % MwSt. und zusätzlich noch 1,2 % Dokumentensteuer. Wenn ein Erstbezug vom Bauträger gekauft wird, sind 10 % MwSt. sowie 1,2 % Dokumentensteuer zu bezahlen. All dies sollte man vor Auswahl der Immobilie in Erfahrung bringen.

 

Es gibt kaum einen Immobilienverkauf, der dem anderen im Detail gleicht. Dennoch gleichen sich das Prinzip und die  Abfolge der verschiedenen Schritte.

 

Gez. Wohlfahrt

 

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