+34 952 88 08 55 info@wohlfahrtabogados.com

Oftmals soll das Eigentum nicht erst mit dem Erbfall auf die nächste Generation übergehen, sondern noch „mit warmer Hand“ wie es so treffend heisst. Es gibt vielfältige Gründe, warum der zukünftige Erblasser Vermögen bereits zu Lebzeiten übertragen möchte. Triebfeder ist in der Regel die Steuerersparnis aber auch die Vermeidung von Streitigkeiten unter den späteren Erben. Es sollen klare Verhältnisse geschaffen werden. Nachdem aber nun in Andalusien seit 01.01.2018 erfreulicherweise pro Elternteil und Kind ein Freibetrag von 1 Mio. € gewährt wird, fällt die Motivation der Steuerersparnis in vielen Fällen weg.

Bei der vorweggenommenen Übertragung von Eigentum geht es hauptsächlich um die Frage, was kostet die Transkation? Beim Eigentumswechsel ist der Staat immer zur Stelle und hält die Hand auf. Wer den Erbfall nicht abwarten möchte, hat grundsätzlich zwei Möglichkeiten.

(In den meisten Fällen sind es Immobilien, die zu Lebzeiten übertragen werden)

Im Wege der Schenkung und im Wege des Verkaufs. Im Volksmund heisst das dann „Überschreiben“. So einfach ist eine solche „Überschreibung“ in der Regel aber nicht, da sie auf beiden Seiten viel Geld kostet. Deswegen muss genau überlegt werden, wie dieses Thema zu behandeln ist und ob eine Übertragung zu Lebzeiten überhaupt noch sinnvoll ist, insbesondere vor dem Hintergrund der Erbschaftssteuererleichterung in Andalusien.

Grundsätzlich gibt es zwei Standartfälle, die immer wiederkehren:

  1. Eine bereits vorhandene Immobilie an der Costa del Sol soll von den Eltern auf die Kinder übertragen werden oder
  2. Die Eltern wollen sich eine Immobilie für den Lebensabend an der Costa del Sol kaufen und fragen nun nach, ob es eventuell sinnvoller ist, wenn die Kinder dies tun und die Eltern die Immobilie lediglich nutzen.

Zu a) Zu der ersten Alternative: Übertragung einer bereits vorhandenen Ferienimmobilie

In unserem Beispiel sollen die Eltern jeweils 50%ige Eigentümer einer, vor Jahren, erworbenen Ferienimmobilie sein. Es gibt mehrere Kinder. Die Eltern wollen bereits zu Lebzeiten übertragen und fragen, was der Anwalt rät.

Eine Möglichkeit die das Gesetz in solchen Fällen ausdrücklich vorsieht, ist die schenkungsweise Übertragung.  Nachdem aber die bereits zuvor genannten hohen Freibeträge in Andalusien nur für Erbschafts- und nicht für Schenkungssteuer gelten, ist mit einer erheblichen Schenkungssteuer zu rechnen. Dazu kommen noch zwei weitere Steuern, die zu entrichten wären und die regelmässig bei der Beratung vergessen werden. Die Plusvalia Municipal (Gemeindliche Wertzuwachssteuer) und die Gewinnsteuer, die mit 19% zu bezahlen ist. Was hat es mit diesen beiden zusätzlichen Steuern auf sich?

Die Plusvalia Municipal ist eine Steuer, die unabhängig vom Wert bzw. vom Verkaufspreis der Immobilie berechnet wird und sich lediglich auf den Wert des Grund und Bodens bezieht. Über die Laufzeit des Eigentums wird diese Steuer dann berechnet. Es kann dabei zu recht hohen Beträgen kommen.

Die Gewinnsteuer mit einer „Flat- Rate“ von 19 % wird dabei noch öfters vergessen. Wenn eine Immobilie für z.B. 100.000 € erworben wurde und viele Jahre später geschenkt wird, so wird die Immobilie in dem Schenkungsvertrag bewertet und zwar, mindestens mit dem Steuerwert der festgeschrieben ist (valor fiscal).  Es  wird zwischen dem Einkaufspreis in der seinerzeitigen notariellen Urkunde und dem jetzigen Wert (dem Steuerwert), der inzwischen wesentlich höher als 100.000 € ist,  der Gewinn mit 19 % versteuert.

Sie sehen schon, dass der Betrag, der bei einer schenkweisen Überlassung einer Immobilie zusammenkommt sich aus der recht hohen Schenkungssteuer, der gemeindlichen Wertzuwachssteuer und der 19 %igen Gewinnsteuer zusammensetzt. Eine schenkungsweise Übertragung kann also nicht empfohlen werden.

Viele Kanzleien empfehlen deswegen die Übertragung in Form eines (fiktiven) Verkaufs der Immobilie.

Dann müssen auf Verkäuferseite ebenfalls Gewinnsteuer und Wertzuwachssteuer entrichtet werden. Auf Käuferseite ist die Grunderwerbssteuer zu nennen. Hinzu kommen noch der Notar und die Änderung im Grundbuch. Bei dieser Konstruktion „spart“ man die Schenkungssteuer. Der Kaufpreis fliest dann wieder zurück, bzw. wird gar nicht entrichtet oder mit anderen, vom Käufer getätigten Ausgaben auf die Immobilie verrechnet (Bezahlung an Erfüllung statt) . Hier ist auch der Schwachpunkt dieser Verkaufslösung zu sehen. Unserer Auffassung nach handelt es sich nämlich um eine steuerliche Umgehung, da der Kaufpreis eben nicht fliesst. Auf der anderen Seite fehlt dem Staat fast nichts an Steuern,  da ja die für einen Verkauf wesentlichen Steuerzahlungen auf Käufer- und auf Verkäuferseite getätigt werden.

Zusammenfassend kann gesagt werden, dass die Übertragung im Wege der vorweggenommen Erbfolge zu Lebzeiten, zumindest in unseren Gegenden im Süden Spaniens, weniger werden, da aufgrund der  hohen Erbschaftssteuerfreibeträge  (ab 01.01.2018 – 1 Mio. € pro Kind in Andalusien) vielfach die Motivation für eine solche Übertragung wegfallen wird. Dies ist von uns Anwälten zu begrüssen, da wesentlich mehr Rechtssicherheit entsteht und weniger Umgehungsmöglichkeiten von den Mandanten gesucht werden.

Zu b) Anders sieht es für den zweiten oben genannten Beispielsfall aus, nämlich für den Fall, dass die Eltern ins Pensionsalter kommen, sich einen Ruhesitz im Süden kaufen wollen und bereits vor dem Erwerb nachfragen, welche Möglichkeiten es gibt, die Kinder mit einzubinden.

In diesen Fällen empfiehlt es sich die Freibeträge, die in Deutschland für Schenkungen alle 10 Jahre zwischen Eltern und Kindern akzeptiert werden, nämlich 400.000 € pro Kind, pro Elternteil, auszunutzen. Die Eltern, z.B. mit drei Kindern könnten also bis 2.4 Mio. € auf das Gemeinschaftskonto der Kinder  in Deutschland  steuerfrei  überweisen.  Die Kinder würden dann ein ebensolches Nichtresidenten Gemeinschaftskonto in Spanien eröffnen und den Betrag bis zu 2.4 Mio. € (wenn so viel für ein Ferienhaus benötigt werden sollte) nach Spanien überweisen.

Mit diesem Geld erwerben die Kinder dann das Ferienhaus. Alle drei Kinder werden zu jeweils 1/3 Eigentümer dieser Ferienimmobile. Nun kommt es darauf an, ob die Eltern noch eine zusätzliche Sicherheit dafür haben wollen, dass die Kinder nicht plötzlich mit dem Verkauf der Immobile drohen. Für diesen Fall kann ein Niessbrauch für die Eltern im spanischen Grundbuch eingetragen werden. Die Kinder erwerben dann, wie wir hier sagen, das nackte Eigentum (nuda propiedad)  und die Eltern den Niessbrauch (usufructo). Beim Erwerb wird der Wert des Niessbrauchs gemäss dem Lebensalter der Eltern errechnet. Die Eltern müssen dann auch auf ihren Anteil entsprechend Grunderwerbssteuer bezahlen.   Diese zweite Möglichkeit erscheint uns Anwälten wesentlich klarer und insbesondere handelt es sich dabei nicht um eine Umgehung,  wie im Fall des fiktiven Verkaufs.  Tatsache ist allerdings, dass viele uns bekannte Kanzleien ausschliesslich mit fiktiven Verkäufen arbeiten, wenn die Ferienhäuser bereits erworben wurden.

Meine persönliche Beobachtung beim lebzeitigen Übertragen von Vermögenswerten ist, dass je geringer das Vermögen ist, desto grösser der Wunsch das Vermögen in der vorweggenommen Erbfolge an die nächste Generation zu übertragen. Dies kann in manchen Fällen am Ende des Lebens problematisch werden. Oftmals verstirbt dann ein Ehegatte und der Überlebende hat kein Geld mehr, die Kosten des Altersheimes  zu bezahlen. Er kann das Haus nicht verkaufen, da es an die Kinder übertragen wurde. Die Kinder aber sind mit einem Verkauf nicht einverstanden.

Ich würde immer dafür plädieren, sich die finanzielle Unabhängigkeit bis zum Lebensende zu bewahren und nicht voreilig Vermögenswerte zu übertragen.  Dies hängt natürlich damit zusammen, wie umfangreich sich das Gesamtvermögen gestaltet.

Este sitio web utiliza cookies para que usted tenga la mejor experiencia de usuario. Si continúa navegando está dando su consentimiento para la aceptación de las mencionadas cookies y la aceptación de nuestra política de cookies, pinche el enlace para mayor información.plugin cookies

ACEPTAR
Aviso de cookies