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Oftmals kommen Mandanten zu mir ins Büro und fragen mich, wie sie denn feststellen könnten, was ein realistischer Kaufpreis für ihr Haus wäre?  Dies ist ein Thema über welches man ganze Bücher schreiben könnte. Letztendlich gelten auch für den Handel mit Immobilien die  üblichen Marktgesetze, nämlich Angebot und Nachfrage.

Welche Angebote es gibt und wie viel die Nachfragenden bezahlen, wissen nur Fachleute. Als erstes empfehle ich immer, sich an mindestens drei Makler zu wenden.  Mit den Maklern macht man dann einen Begehungstermin und nachdem die Makler ungefähr einschätzen können was in dieser Gegend Häuser kosten, werden sie dann, nach Durchsicht der Unterlagen, mit einem von ihnen empfohlenen Kaufpreis aufwarten.

Auf den Kaufpreis sollte ein Aufschlag von 15 – 20 % zum Verhandeln gemacht werden. Insbesondere nach der letzten Krise, die  an der Costa del Sol 2008 begann, wollen die Käufer verhandeln.

Für den Verkäufer ist natürlich immer von Interesse, wie viel „am Schluss“ übrig bleibt. Das heisst, wenn der Makler einen Preis genannt hat den man nach dem Verhandeln erzielen könnte, sollten Sie als Verkäufer Ihren Anwalt aufsuchen, damit er Ihnen berechnet, was für Sie als Verkäufer nach Kosten und Steuern übrig bleibt. Dann sind Sie gerüstet für Verkaufsverhandlungen.

Dennoch sollten Sie wissen, dass ein guter Makler nicht sofort einen Kaufpreis nennt, sondern sich zunächst einmal in sein Büro zurückzieht und Vergleichsobjekte aufruft.  Ein Makler der Ihnen direkt vor Ort den Preis sagt, ist entweder ein ganz besonders gut informierter Makler oder jemand, den man nicht so ganz ernst nehmen kann. Es ist nämlich immer ausgesprochen schwierig, wenn ein Makler leichtfertig einen zu hohen Preis für Ihr Anwesen genannt hat. Diese Zahl bekommt man dann nur sehr schwer wieder aus dem Kopf. Deswegen glauben Sie eher den Maklern, die eine ordentliche Recherche durchführen und glauben Sie nicht denen, die aus dem Bauch heraus irgendeinen Preis festlegen.

Ein weiterer Anhaltspunkt für eine Preisfindung ist der Einkaufspreis zuzüglich der seinerzeitigen Erwerbsnebenkosten und natürlich den in der Zwischenzeit gemachten wertsteigernden Investitionen.   Dies gilt nur für relativ kurze Zeiträume.  Wer vor 3 Jahren gekauft hat und jetzt verkauft, wird ungefähr mit dem gleichen Preis wie dem seinerzeitigen Einkaufspreis rechnen können. Wer allerdings  zur absoluten Hochzeit in den Jahren vor 2008 erworben hat, wird diese Preise heute nicht mehr erzielen können.

Ein weiterer Anhaltspunkt ist der sogenannte „valor fiscal“, der Steuerwert Ihrer Immobilie. Ihr Anwalt kann Ihnen diesen Steuerwert aus dem Katasterwert errechnen.  Im Moment liegen diese Werte ein wenig unter den Marktpreisen. Natürlich kann auch dies nur als Indiz und Anhaltspunkt zusätzlich hergenommen werden. In der Krise, das heisst in der Zeit ab 2008, hatten wir für einige Jahre in unzähligen Fällen das merkwürdige Ergebnis, dass der vom Finanzamt geschätzte Steuerwert höher lag als der Marktpreis. Diese Schieflage ist inzwischen überwunden.

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