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Wenn Sie einen Makler fragen, mit wem er eigentlich seinen Vertrag abschliesst, mit dem Käufer oder dem Verkäufer einer Immobilie, so bekommen Sie in der Regel keine spontane Antwort. Viele Makler sind bei dieser Frage so verblüfft, dass sie zögern. Nach einer kurzen Wartezeit besinnt man sich in der Regel auf den Verkäufer, weil man von ihm die Kommission bezahlt bekommt.

In der Praxis spielt dieser Kommissionsvertrag mit dem Verkäufer (das ist der Brauch in Spanien) allerdings eine relativ geringe Rolle. Fast in allen Fällen ist der zentrale Vertrag, der auch immer wieder zu Problemen führt, der sogenannte Reservierungsvertrag, den der Makler mit dem Käufer abschliesst. Die genaue Antwort auf die oben gestellte Frage, mit wem der Makler seinen Vertrag abschliesst, lautet also, mit beiden. Mit dem Käufer und dem Verkäufer. Der Makler kontrahiert also in zwei Richtungen – ohne, dass ihm das in der Regel bewusst ist.

Wir wollen heute den Reservierungsvertrag (auch harmloser „Reservierungsvereinbarung“ genannt) beleuchten und analysieren.

Wenn der Kunde dem Makler sagt, er sei stark am Erwerb einer Immobilie interessiert, legt der Makler ihm einen Reservierungsvertrag vor und verlangt eine Reservierungsgebühr in der Regel  von 6.000,00 €, sozusagen als Zeichen dafür, dass der potenzielle Käufer  sein Vorhaben ernst meint. Der Makler sagt, dass er die Immobilie dann „vom Markt nimmt“, das heisst, nicht mehr anbietet.  (Warum immer 6.000,00 €, weiss niemand. Dies ist kein Gesetz und auch nirgendwo geregelt – es sind aber, aus welchen Gründen auch immer, 6.000,00 €). Diese Reservierungsverträge nehmen die Makler leider oft zum Anlass, den Kunden hinsichtlich des Kaufs zu binden, obwohl eigentlich nur reserviert werden sollte – so versteht es zumindest der Kunde. Auf der ersten Seite steht gross geschrieben „Reservation Contract“, „contrato de reserva“ oder Ähnliches. Auf der zweiten Seite finden sich dann oftmals Klauseln, die üblicherweise in einem erst später abzuschliessenden privaten Kaufvertrag zwischen Verkäufer und Käufer zu finden sein sollten und die den Käufer binden (Es wird z.B. festgeschrieben, wann der Käufer die notarielle Beurkundung vorzunehmen hat – datumsmässig – ohne darauf einzugehen, ob er sich nun endgültig entschieden hat. Weiterhin werden die Kostenlasten auf Käufer- und Verkäuferseite verteilt und ähnliches). Der Makler, wenn man diesen Vertrag juristisch analysieren möchte, tritt aber als Vertreter des Verkäufers auf und schliesst in dessen Namen mit dem Käufer in Wirklichkeit schon einen bindenden Kaufvertrag. Der Käufer denkt allerdings, es handelt sich lediglich um eine Reservierung und eine Reservierungsgebühr. Die Reservierungsgebühr ist juristisch gesehen eine Anzahlung auf den Kaufpreis – und sonst nichts.

Warum macht der Makler das? Weil er befürchtet, der Anwalt könne den Verkauf gefährden. Der Anwalt muss aber die in Aussicht genommene Immobilie juristisch untersuchen. Ist ohne Baugenehmigung gebaut worden?  Liegt eine „primera ocupación“ vor? Wie hoch sind die jährlichen Unterhaltskosten? Alles Informationen, die zum Zeitpunkt der Unterzeichnung des Reservierungsvertrages dem Kaufinteressenten noch unbekannt sind.

Makler und Anwälte haben zwar den gleichen Kunden und auch den gleichen Fall zu lösen, nämlich einen Immobilienerwerb oder Verkauf, aber die Aufgabenstellung und insbesondere die Ausbildung dieser Beteiligten ist höchst verschieden. Der Makler muss lediglich Käufer und Verkäufer zusammenbringen. Ohne ihn geht also nichts. Aus den juristischen Angelegenheiten sollte er sich aber besser heraushalten, da er als  Makler in der Regel keine entsprechende Ausbildung genossen hat und anders als Rechtsanwälte auch nicht gegen Berufsversehen versichert ist.

Der Anwalt muss Schwachstellen suchen und dem Käufer  evtl. empfehlen, dieses Objekt nicht zu kaufen. Dies widerspricht natürlich den Interessen des Maklers, der seine Kommission verdienen möchte. Aus diesem Grund wird manchmal versucht, vor dem ersten Kontakt des Käufers mit seinem Anwalt, vertraglich Realitäten zu schaffen, von denen der Käufer nicht mehr zurück kann – so sieht die Praxis leider aus.

Wer solche Reservierungsvereinbarungen, die auch einen getarnten Kaufvertrag enthalten, sehen möchte, kann sie gerne bei mir einsehen. Ich möchte nicht erwähnen, welche Maklerunternehmen solche Verträge verwenden. Der Aufschrei wäre zu gross! Dennoch kann ich meinen Mandanten und insbesondere den Käufern von Immobilien nur empfehlen, diese angeblich harmlosen Reservierungsvereinbarungen nicht zu unterschreiben, sondern zunächst zum Anwalt zu gehen, da in diese Reservierungsvereinbarungen, oftmals versteckt schon ein privater, bindender Kaufvertrag eingearbeitet ist.  Selbst wenn die Immobilie vom Käufer erworben werden möchte, sind eventuelle Fristen zur Unterzeichnung des Privatvertrages und der notariellen Beurkundung hinderlich. Viele Käufer sind sich nicht darüber im Klaren wie kompliziert es heutzutage sein kann, Geld nach Spanien zu überweisen; in Spanien Hypotheken zu bekommen, oder Ähnliches.

Fristen zur Unterzeichnung der „Escritura“ müssen in den privaten Kaufvertrag /Optionsvertrag aufgenommen werden, nicht aber in die Reservierungsverträge der Makler.

Es wäre schön, wenn Makler und Anwälte ihre Arbeit besser koordinieren würden und nicht gegeneinander arbeiten. Beide haben den gleichen Kunden und das gleiche Interesse, aber eben einen unterschiedlichen Auftrag.

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